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2009년 이후 수도권을 중심으로 주택 매매시장은 침체를 보이는데 반해 전세 가격은 지속적으로 상승하고 있다. 주택가격이 하락하거나 보합세인 상황에서 주택 매매수요는 감소하고, 전월세 등 임대차 시장에서 주택을 마련하려는 임대수요가 늘면서 주택시장이 매매시장에서 전월세 등 민간임대주택시장 중심으로 급속히 변화되고 있다.
민간임대주택시장은 이해 관계자 간에 서로 이익이 상충하는 곳이기 때문에 공정한 입장에서 시장제도를 설계하고 운용하는 것이 중요한 입법정책적과제이다.
특히, 주택 임대료가 급등하거나 주택가격자체가 급락하는 등의 경기변동에 따라 임대인과 임차인간의 이해관계가 상충될 가능성이 크므로 이해관계자간의 합의를 원만히 이끌어내기 위한 안정적인 제도가 필요하다.
이 보고서는 국내 및 외국(영국, 미국, 호주, 프랑스, 독일)의 민간임대주택시장 관련 제도(이하 ‘민간임대주택시장제도’)에 관한 사례연구를 통해 민간임대 주택시장의 주요 이해관계자인 임대인과 임차인 입장에서 민간임대주택시장제도가 신뢰할 수 있고 장기적으로 존속할 만한 제도로 발전할 수 있기 위한 요소를 도출하고 정책과제를 제시한다.
특히 각국의 민간임대주택시장제도의 연혁과 주택의 점유형태, 주택임대료 변동 및 임대수익률의 변동 현황 등도 제시한다. 외국의 민간임대주택시장제도는 전체 주택시장에서 민간임대주택시장이 차지하는 비중, 시장규제에 대한 정부정책의 기조, 임대인과 임차인협회의 존재유무 등에 따라 제도의 내용이 다른 것이 사실이다.
그러나 선진 외국의 경우, 임대인과 임차인의 권리를 보호하고, 안정적인 시장운용을 위해 노력하고 있다는 점에서는 공통점이 많다. 특히 다음과 같은 점은 국내 민간임대주택시장제도를 개선하고 새로 설계하는데 참조할 만한 요소들이다.
첫째, 주택임대차 계약 시, 임차인과 임대인의 계약 대상물인 주택의 상태등에 관한 정보의 객관성을 보장하기 위해 프랑스, 호주 등의 사례를 참조하여 주택상황보고서 양식을 개발하여 활용하는 방안을 검토할 필요가 있다.
둘째, 임차인의 권리보호 측면에서 주택점유의 안정성을 확보하기 위한노력과 임차인의 전 재산이나 다름없는 임차보증금을 보호하는 제도를 마련하는데 각별히 신경을 써야 할 것으로 보인다. 영국의 사례와 같이 ｢주택임대차보호법｣등에 임대인이 임차인의 임차보증금을 보호할 의무를 규정하는 방안을 생각할 수 있다.
셋째, 임대인의 권리보호 측면에서 임차인이 주택의 사용에 있어 임대인의 재산권 보호를 위해 최소한의 유의사항, 임대인의 권리행사를 위한 최소한의 절차 등을 규정하는 것이 필요하다.
넷째, 주택임대차와 관련한 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생할 경우, 공식적 권한을 가지고 법률적 상담을 해주고, 분쟁을 조정할 수 있는 기구를 신설하여 임대인과 임차인의 권리를 모두 보호할 필요가 있다. 분쟁조정 및 합의결과가 법적 효력을 가질 수 있도록 프랑스의 사례와 같이 민사소송의 참고자료로 제출될 수 있도록 하는 방안도 검토할 수 있다.
다섯째, 민간임대주택시장에서 임대주택공급이 원활히 이루어지도록 임대인을 유인하기` 위해, 취득세 및 재산세 감면 등의 세제혜택 이외에도 실제적인 혜택이 주어질 수 있는 조건을 탐색할 필요가 있다.
여섯째, 민간임대주택을 공급하는 사업자에게 적정이윤을 확보해 주는 투자유인이 존재하는 경우, 공공임대주택을 공급하기 어려운 도시에 대해 임대료가 시세보다 저렴한 민간임대주택을 공급할 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.
일곱째, 최근 주택시장이 분양 및 매매시장에서 임대차시장 위주로 변화됨에 따라 향후 입법적 노력을 통해서 민간임대주택시장에 대한 중앙정부와 지방정부의 역할을 새롭게 모색할 수 있는 제도가 마련되어야 할 것이다.
우리나라는 전체 가구의 약 43% 이상이 임차가구이므로(2010년 기준), 주택시장의 변동에 따른 임대차 시장 변화에 많은 영향을 받고 있다.
특히 2008년 이후 수도권 주택시장을 중심으로 전세가격이 급등하고, 전세가 월세로 전환되는 등 주택시장이 구조적으로 변화를 경험하면서 민간임대주택시장제도에대한 관심이 높아졌다.
특히 국회에서는 주택임대료의 인상한도를 ｢주택임대차보호법｣에 직접 규정하고, 최소 임대차기간을 연장하는 등 임차인 보호를 위한 법률안이 다수 발의된 바 있다.
또한 민간부문의 임대주택공급을 확대하기 위해 준공공임대주택 제도가 신설되어, 임대주택사업자에 대한 세제감면 등이 시행되었다. 이러한 민간임대주택시장제도를 개편하기 위한 노력과 신규 제도의 도입에도 불구하고 많은 국민들이 바라듯이 민간임대주택시장제도가 안정적이고 신뢰를 받을 수 있는 수준으로 발전할 수 있을지는 미지수이다. 최근 주택시장이 과거 매매시장 중심에서 전월세 등 임대차시장 위주로 구조적으로 변화했음에도, 정부는 주택매매를 활성화하여 주택임대차 시장의 전세급등 문제와 전세의 월세화 현상에 대응하는데 초점을 두고 있어 문제가 있다.
이에 이 보고서는 주택시장 변화에 적정하게 대응하고, 민간임대주택시장의 지속가능한 발전방안을 모색하기 위해 국내외 관련 법률과 제도를 조사하고, 이를 통해 시사점을 도출하고자 하였다. 민간임대주택시장제도로는 임차인을 위한 제도와 임대인(투자자)를 위한 제도로 구분하여 제시하였다.
이를 위해 국내 제도와 민간임대주택제도와 관련하여 많은 참고가 될 수 있는 영국, 미국, 호주, 프랑스, 독일 사례를 조사하였다. 또한 각국의 민간임대주택시장제도 발전에 관한 연혁과 주택의 점유형태, 주택임대료 변동 및 임대수익률의 변동 등도 조사하여 종합적인 관점에서 시사점을 얻고자 하였다. (자료/국회입법조사처) |
